住宅ローン滞納
・住宅ローン返済が不可能になったら
・住宅を手放して債務整理をする方法
・競売通知が来たら
本ページの目次
住宅ローン返済が苦しい方は、生活が破綻する前に弁護士に相談ください
・住宅ローン返済が滞っている
・収入が減り、ローンを支払える見込みがない
・ローンの厳しい取立てで困っている
・競売の通知が来てしまった
住宅ローンの延滞・滞納でお困りの方は、まず弁護士にご相談されることをお勧めします。当事務所では、マイホームを守ること最優先に考え、その最適な解決方法を提案させて頂きます。
住宅ローンの破綻は、人事ではありません。対策が遅かったために家を失ってしまう方々が増加しています。また、住宅ローンを返済するために、更に借金を膨らませてしまうという方もいらっしゃいますが、これでは根本的な解決にはなりません。
手遅れになる前に弁護士に相談し、正確な借金の額を調べ，家計全体の収支バランスや将来の収支の見込み等を考慮して、最適な債務整理の方法を検討していきましょう。
住宅ローン返済で厳しい場合、様々な方法があるので弁護士に相談してください。
家計の資金繰りの事情によって、一番良い方法はローンの組み換えですが、それが難しい（返済がいよいよ難しい）場合、競売になる可能性があります。しかし、競売になる前に任意売却をするという方法もありますので、弁護士にご相談ください。
住宅ローン返済が不可能になったら
あなたの住宅ローンが返済不能になった際、
・住宅を手放して（売却等）債務整理をする方法
・住宅を維持して、債務整理や破産をする方法
の２つを選択することになります。
住宅を維持して債務整理をする場合は、いくつかの条件が発生しますのでその手法が可能かどうか、弁護士に相談することをお勧めします。
住宅を手放して債務整理をする場合は、任意売却や競売などで住宅を売り、残債務を減らして残債務を返済する交渉をする方法や、破産を申し立てるすという手法方法が主となります。
ここで特に注意していただきたいことは、誤った（お客様にとって負担の大きい）債務整理方法をしないことです。
今の目先の状況だけでなく、相談者様の場合、どちらの方法が適しているかを判断するため、弁護士に相談することをお勧めします。
住宅を手放して、債務整理をする方法
住宅を手放して債務整理する場合、第三者へ今の住宅を売ることになるのですが、その際、任意売却と競売という2種類の方法が主となります。
任意売却と競売には売却価格や残債務の支払い方法、自宅の明け渡し方法や引越しに関することなどに違いがあり、競売と比較して任意売却に大きなメリットがあります。
競売になる前に任意売却を
様々な事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合，金融機関（又は保証会社）は最終的に担保不動産の競売を申し立てます。
任意売却とは，債権者（担保権者）との合意に基づいて不動産を売却することです。その際，債権者の同意を得て担保権も抹消します。
任意売却の代金で住宅ローンを完済できれば問題はありませんが，完済できない場合には債務だけが残ることになります。
任意売却を行うことは，金融機関にとって「競売で売却するよりも，融資金の回収を多く見込める」等のメリットがあります。また，債務者にとっても「不動産売却後の返済について柔軟に対応してもらえる」等のメリットがあります。
ローンの返済が滞ってしまってから何も対策をしなければ，不動産が競売にかけられてしまいます。そうなる前に，任意売却による債務の減額も検討すべきです。
競売通知が来たら
競売とは，住宅ローンの返済が滞った場合に，金融機関などの債権者が担保不動産について裁判所に売却を申し立て，裁判所がその不動産を売却する手続です。
競売物件は裁判所に選任された評価人が評価を行い，売却基準価額が決まります。
売却基準価額は，この価額からその２割に相当する額を控除した価額以上での買受け申出を認めるという価額です。
競売で落札される価格は，市場価格の５～７割程度となることがほとんどです。競売で住宅を売却された後も，残債務の支払義務は継続しますので，競売では，任意売却に比べて多くの債務が残ってしまうことになります。
競売の流れ
（１）不動産競売申立て
（２）競売開始決定・差押え
（３）現況調査，評価
（４）現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
（５）売却基準価格決定
（６）入札期間決定・公告
（７）期間入札の実施
（８）開札・買受人（競落人）決定
（９）売却許可決定
（10）代金納付
（11）配当，引渡命令
競売開始の決定から期間入札開始まで，通常４～５か月の期間があります。ただし，開札期日の前日までに決済が終了する見込みがなければ，債権者は任意売却での競売取下げには応じないことの方が多いです。
また，競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても，代位弁済日から６ヶ月以内という期間制限があります。
現在，競売開始が決定してしまっている方，住宅が競売にかかってしまいそうな方は，お早めにご相談ください。
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